このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
地上権は、借地権の一つで他人の土地を使用する権利で、建築や工作物を所有するうえで重要な内容です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 地上権とは
地上権とは、建物や工作物、竹木を所有するために、他人の土地を使用する権利のことです。
建物を建てる目的で、他人の土地を使用する権利を借地権と呼びますが、地上権は借地権の1つになります。
物件調査で、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すると、「地上権設定」と記載されている場合は、このような権利が登記されていることになります。
２ 地上権と賃借権の違い
一般的に「借地権」とは「（土地）賃借権」のことをいいます。実際の取引では、借地権のほとんどすべてが賃借権で、地上権の場合はあまりありません。
しかしながら、地上権・賃借権ともに借地権の1つですが、大きな違いがあります。
地上権は、
・登記の義務があること
・賃借料の定めがないこと
・自由譲渡が可能で地主の承諾は不要なこと
・抵当権が設定できること
があげられます。
そのため、登記の義務があるので登記簿に地上権設定という記載があれば、地上権が設定されている物件になります。
違いをまとめるとこんな感じです。
（賃借権のポイント）
賃借権は、地主から土地を借りて建物を建てて使用していますが、地代は必ず支払うことになります。賃借権付きの建物を売買するときは、地主の承諾が必要になり、その際、承諾料が発生することがあります。
また、その土地の使用目的が終わったときは、地主に土地を返すことが前提となっており、建物の建替えやリフォーム、増改築など、建物の耐用年数を延ばすような行為も地主の承諾が必要になります。また、借りている土地を誰かに転貸するときも承諾が必要です。
（地上権のポイント）
地上権は物権のため、承諾の必要がありません。物権とは、そのモノ自体に対する絶対的な権利であり、所有権と同じような権利のことです。
地主である土地所有者の所有権は存続しているものの、その土地上の地上部分（地下や空中を含む）についての権利と解釈できます。
３ 地上権の例
例えば、地上に家が建っていても、その地下にトンネルで地下鉄が走っている場合は、地下部分についての「地上権」が設定されています。現在、一般的にみられる地上権は、このような「地下または空中の一定範囲を区分して地上権を設定する」区分地上権が多くなっています。
そのため、道路管理者は、土地の所有者（地主）の承諾なく、トンネルの補修などができます。地上権者である道路管理者は、その土地の一定範囲の地下部分に限っては、所有権とほぼ同様の行為が可能です。
そのかわり、土地を所有しているわけではありませんので、場合によっては土地所有者に対し地代が支払われます。
地上権設定料は、地上権設定時に契約書を作成し、一括で支払うのが一般的です。地上権設定料は、その土地の売買相場の2～7割程度と幅が大きく、土地ごとによって大きく異なります。これは、地価やその土地が自由に使えなくなる制約を受ける度合い（阻害率）で変わるためで、場所、トンネルの深さや構造などで個々に異なるためです。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『地上権』についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
