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【特集 不動産調査】「基準地価」とは?土地売買の参考価格について解説!宅建・土地取引・投資のノウハウをわかりやすく解説!!

このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくOSSAN(オッサン)のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。

この記事では、不動産取引における土地売買の参考価格になる「基準地価」について解説しています。


不動産の売買において価格の考え方を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

※この記事の内容は、OSSANの判断による部分も含まれています。業務の実施にあたっては、確認のうえみなさんの責任のもと実施してください。

※公示地価については詳しくは「公示地価とはなにかわかりやすくまとめた(地価公示・公示価格)」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

 

 

 

 

1 基準地価とは

国土利用計画法施行令

(基準値の標準価格)

第9条 都道府県知事は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域(法第12条第1項の規定により指定された規制区域を除く。)において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地について、毎年1回、1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、国土交通省令で定める一定の基準日における当該画地の単位面積当たりの標準価格を判定するものとする。

 

基準地価とは、都道府県が毎年9月に公表するその年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示する指標です。建物の価値などに左右されないよう土地を更地として評価します。

基準地価は、正式には「基準値標準価格」といい、基準地価の他に都道府県調査地価」とも呼ばれています。

一般の土地取引だけでなく、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安として活用されています。

基準地価は、国土利用計画法施行令第9条に基づいており、都道府県が不動産鑑定士の評価をもとに土地価格をまとめていることです。

基準地価の区分は、「住宅地」「商業地」に加え、工場や物流施設などが立地する「工業地」、住宅地として使われる予定の「宅地見込み地」などがあります。

 

都道府県地価調査は、地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっているとされており、

公示地価と手順や評価方法、内容などが似ています。

公的機関が公表する主な地価の指標は、基準地価のほか、国土交通省が3月に公表する公示地価(1月1日時点の地価)、国税庁が7〜8月に公表する路線価(1月1日時点の地価)があります。

 

公示地価は、基本的に都市計画区域内を調査対象としているのに対して、基準地価は都市計画の区域外も含まれます。路線価は主要な道路に面した土地が対象で、相続税贈与税の算定に使います。

 

基準地価は、公示地価とほとんど似たようなものですが、どこが違うのか基準地価と公示地価の違いをまとめると次の通りになります。

 

■基準地価

時  点:毎年7月1日時点

公  表:毎年9月頃

調査主体:都道府県

根拠法律:国土利用計画法

調査方法:不動産鑑定士1名以上による鑑定評価

調査個所:決められた基準地:約2万2000地点

調査対象:都市計画区域外も対象

 

■公示地価

時  点:毎年1月1日時点

公  表:毎年3月頃

調査主体:

根拠法律:地価公示

調査方法:不動産鑑定士2名以上による鑑定評価

調査個所:決められた標準地:約2万6000地点

調査対象:都市計画区域内が中心

 

そもそも公示地価には次の役割があります。

 

  • 一般の土地の取引に対して指標を与えること
  • 不動産鑑定の基準となること
  • 公共事業用地の取得価格算定の基準となること
  • 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
  • 国土利用計画法による土地の価格審査の基準となること=基準地価の基準となること

 

つまり、公示地価あっての基準地価であり、1年に1回のみ土地価格を公表するだけでは正確とは言えないので、公示地価を補完する形で、その年の間に公表するのが基準地価といえます。

 

 

 

2 基準地価と公示地価の違い

一般的に、不動産は何十回も何百回と頻繁に購入するものではありません。また、同じ場所に全く同じ不動産はこの世に2つとありません。加えて、土地は一つ一つの形も違い、面積も異なりますよね。そのため、不動産の本当の価値や価格をつけることは難しく、結果として売主の言い値や買主の付け値によって取引価格が異なってしまいます。

しかし、一般消費者が土地(不動産)取引や資産価値をはかるにあたって、その土地の適正な価格がいくらなのかという客観的な目安は必要です。

その目安となる土地の鑑定価格が公示地価なのです。ただ、公示地価は1年に1回しか公表されませんので、1年の内に価格が大きく変動しても反映されません。

 

そのようなとき、1年の真ん中である7月1日時点の土地の鑑定価格が基準地価(都道府県調査地価)になります。

とはいえ、土地の特性(角地・南向き・高低差がない・前の道路の幅が広い・駅に近いなど)や取引する人のそれぞれの事情(借金返済のために早く売らなければならないなど)から、実際の取引では基準地価より高い場合も低い場合もあります。

 

基準地価というのは、それぞれの事情などが取り除かれた、自由な取引において通常成立すると考えられる1㎡あたりの価格(正常価格)を示しています。

 

また基準地価は、土地のみの価値を示すため、建物がない状態である更地として価格を出します。これは一戸建やマンションなどの建物部分は、広さだけでなく建築年数や建築費用も違い、土地とあわせて計算するとより複雑になり、比較が難しくなるためです。

 

評価しているのは、不動産の鑑定評価の専門家である不動産鑑定士です。1人の不動産鑑定士が現地を調査し、最新の取引事例(取引事例比較法)やその土地からの収益の見通し(収益還元法)などを分析して価格を算出します。さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省が9月頃に公表します。国が公表しますが、調査するのは都道府県であり、公示地価は2人の不動産鑑定士が調査するという点が異なります。

 

住宅地や商業地など周辺の状況や形・広さを考えて、基準となる土地を基準地価の対象として選んでいます。その地域の価格の基準となる基準地をどこに選ぶかは重要です。公示地価の標準地と基準地が重複するところもあれば、都道府県が別途定めている地点もあります。

 

基準地価についても、その土地の形状(間口と奥行き)、周辺の土地の利用状況、ガス・水道・下水道の整備状況などが示され、その条件の土地でいくらかということがその内容となっています。

 

(基準地価の例)

 

基準地価は、取引したい土地を公示地価と比較するだけでなく、基準地点よりもっと駅に近いから高いとか、道幅が狭いから安いといったことを比較しておおよその価格を判断するために使います。ただし、基準地価はその年の7月1日時点の価格ということに注意が必要です。

 

基準地価を調べたい方は、国土交通省のWebシステムを無料で利用することができます。

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

不動産調査の基本である『基準地価』についての説明でした。

基準地価は国から公表されますが、都道府県が調査した土地価格であり、公示地価を補完する役割があるのです。

あなたが土地の適正な価格がいくらなのか知りたいときに、公示地価に加えて客観的な目安となる土地の鑑定価格が基準地価なのです。

件の売買を実施・仲介するにあたっては、重要な要素となってきます。

調査した結果、売買の対象となる土地の価格の考え方については、買主に十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。