もうだまされない、意外と知らない現実！
不動産登記は自分で行うのが原則。
その根拠は！？法律を読んで、根拠を理解！！
１ 登記は自分でできる？！
登記は自分で行うことが原則です。法律を読み解き、その根拠を理解しましょう。
よくある質問ですが、
登記は、自分でできるの？
銀行に相談したら、「できない」と言われた。
住宅メーカーが、登記を自分で行うことに難色を示した。
などの質問があります。
『登記は自分ですることが原則』です。
これについて、理由や根拠を知らない人は多いが現実です。
専門家である、『司法書士』、『土地家屋調査士』ですら、知らない場合があります。
そこで、ここでは『登記は自分ですることが原則』であるという事実について説明します。
『登記を自分で行うこと』を、法務局では『本人申請』と呼びます。
２ 登記は自分ですることが原則の根拠を確認
不動産の登記のルールは、『不動産登記法』という法律です。
不動産登記法を確認してみましょう。
■不動産登記法 第47条
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、
その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
２ ・・・・・・
建物の所有者は、自分で登記をしなければならないと明記されています。
■不動産登記法 第57条
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人
（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、
その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
表題部所有者又は、所有権の登記名義人は、建物の所有者を指します。
所有者が申請をしなければならないと、明記されています。
■不動産登記法 第74条
所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
一 表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
二・・・・・・
申請できるのは、所有者や相続人ですと、明記されています。
■不動産登記法 第60条
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、
権利に関する登記は、
- 住宅ローンの融資などを受ける際に行う『抵当権設定登記』
- 売買の際に行う『所有権移転登記』
などを指します。
登記権利者は、登記をしてもらう権利を有する者
登記義務者は、登記を行う義務を負う者
■抵当権設定登記の場合、
融資を受ける人が、抵当権設定登記をしなければいけない登記義務者、
融資を行う金融機関（銀行など）は登記権利者です。
■売買による所有権移転登記の場合、
不動産を売る人は、所有権移転登記をしなければならない登記義務者、買う人は、登記権利者です。
『不動産登記法 第60条』を、わかりやすく説明すると、
抵当権設定登記は、お金を貸す金融機関と、お金を借りる人は、共同で申請しなければならない。
売買による所有権移転登記は、不動産を売る人と、買う人は共同で申請しなければならない。
ということです。
司法書士に依頼しなければならないとは、どこにも書かれていません。
不動産登記法より、登記は、自分で行うことが原則であることがわかりますね。
このような条文は、登記の種類毎にあります。
全ての登記は自分で行うことが原則です。
もっと、他の登記についても知りたい方は『不動産登記法』を読み解いてください。
※『不動産登記』以外の『商業登記』、『法人登記』も同様です。
３ 『司法書士』と『土地家屋調査士』は、なぜ登記ができる？
ではなぜ、登記の専門家である、『司法書士』と『土地家屋調査士』が、何を根拠に登記ができるのでしょうか？
■司法書士法 第三条
司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、
次に掲げる事務を行うことを業とする。
一 登記又は供託に関する手続について代理すること。
二 法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第四号において同じ。）を作成すること。ただし、同号に掲げる事務を除く。
三・・・・・・
司法書士は、他人の依頼を受け、報酬を得、登記の手続きを行うことができる。
逆の意味では、司法書士ではない人が、他人の依頼を受けて、報酬を得て、登記を行うと、司法書士法 第三条に、違反することになります。
この条文には記載されていませんが、 違反すると逮捕されます。
司法書士法 第三条だけを読むと、全ての登記を司法書士が行うように読み取れますが、次の土地家屋調査士法 第三条をご覧ください。
土地家屋調査士法 第三条
調査士は、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
一 不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量
二 不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理
三 不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続について法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第五号において同じ。）の作成
四・・・・・・
土地家屋調査士は、他人の依頼を受け、報酬を得、不動産の表示に関する登記の手続きを行うことができる。
他人の依頼を受けて、報酬を得て、不動産の登記を行うことができるのは、
表示に関する登記は、土地家屋調査士、
表示に関する登記以外は、司法書士、
司法書士、土地家屋調査士に依頼しなければならないという法律はありません。
そして、もう１つの重要なポイントは、『業』です。
業であれば、司法書士や土地家屋調査士でなければなりませんが、
業でなければ、誰でも、他人からの依頼を受けて登記の手続きができます。
ですから、家族や、友人、知人が、報酬を得ずに、
あなたの代わりに登記の手続きを行うことが可能なのです。
※登記ではなく、他の業務等で報酬を得ると、
登記で報酬を得ていると見なされる可能性がありますので全くの無報酬で行う必要があります。
４ まとめ
法律から、登記は、自分で手続きを行うのが原則。
法律により、司法書士、土地家屋調査士は、他人からの依頼を受けて、報酬を得て、
登記の手続きができる。
司法書士、土地家屋調査士でなくても、報酬を得なければ、他人からの依頼を受けて、
登記の手続きができる。
自分で登記ができれば、司法書士や土地家屋調査士に依頼する必要はありません。
