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【重要事項説明】砂防法第4条(砂防指定地の制限)|制度の概要と課題!?重要事項との関係、対象の地域とその理由!しっかり理解してがっちり土地利用。宅建・土地取引・投資のノウハウ!!

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砂防法は、豪雨による山崩れや河床(かしょう)の浸食の現象に伴う不安定な土砂の発生とその流出による土砂災害を防止することによって、望ましい環境の確保と河川の治水上、利水上の機能の保全を図ることを目的として1897(明治30)年に定められました。


売買の対象となる敷地が砂防指定地内に該当する場合には、重要事項説明が必要です。

なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。

これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。

しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。

これが重要なのです。

内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの!用途や大きさの建築はできるの?」との質問に正確に答えることができません。

この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「砂防法」について解説しています

不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

 

 

 

 

1 その他法令に基づく重要事項説明事項とは?

法令としては、宅建業法第35条第1項第2号の部分となります。

 宅建業法第35条(重要事項の説明等)第1項第二号(抜粋)]

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

 

二 都市計画法建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要

 

次に政令ですが、宅建業法施行令第3条となります。次の項では、この第3条について詳しく説明します。

 都市計画法建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。

 

ossan358.hatenablog.com

 

都市計画法建築基準法以外のその他の法令に基づく制限

施行令第3条ですが、第1項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約(売買)」について、第2項が「宅地の貸借の契約」について、第3項が「建物の貸借の契約」について規定されています。

大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。

 それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『砂防法』について解説していきます。

 

 

 

2 砂防法とは

砂防法は、豪雨による山崩れや河床の浸食の現象に伴う不安定な土砂の発生とその流出による土砂災害を防止することによって、望ましい環境の確保と河川の治水上、利水上の機能の保全を図ることを目的として1897(明治30)年に定められました。

土石流や山崩れなどの土砂災害を防ぐための法律です。

国土交通大臣は、砂防ダムなどの砂防設備を要する土地、または治水上砂防のため一定の行為を禁止もしくは制限すべき土地を砂防指定地に指定します。

 砂防指定地内において、都道府県知事一定の行為を禁止もしくは制限することができます。

 

 

 

3 砂防指定地とは

砂防指定地とは、砂防法第2条に基づき、治水上、砂防のための砂防設備を要する土地または一定の行為を禁止し若しくは制限すべき土地として、国土交通大臣が指定した一定の区域のことです。

指定するのは国土交通大臣ですが、禁止もしくは制限される行為は都道府県の条例で定められます。制限の内容は、おおむね土地の掘削・切土・盛土・土石の採取・立竹林の伐採等であり、原則として都道府県知事の許可が必要です。

よく勘違いされる他区域として地すべり等防止区域や急傾斜地崩壊危険区域とは異なるので注意が必要です。

 >>砂防指定地の確認方法:都道府県の砂防関係部署で確認することができます。

www.mlit.go.jp

 

 

 

4 砂防指定地の要件

■渓流若しくは河川の縦横浸食又は山腹の崩壊等により土砂等の生産、流送若しくは堆積が顕著であり、または、顕著となる恐れのある区域

■風水害、震災等により、渓流等に土砂等の流出又は堆積が顕著であり、砂防設備の設置が必要と認めるられる区域

とされています。

 通常は、谷深い渓流沿いに指定されていることがほとんどかと思います。

砂防ダムが設置されていれば間違いなく指定されていますし、さらに、都道府県が設置した立て看板が設置されています。

 

 

 

5 管理に関する規定と砂防地内での行為制限(重要事項説明)

 

砂防法第3条 この法律に規定したる事項は政令のよるところに従い国土交通大臣の指定したる土地の範囲外において治水砂防のため施設するものに準用することができる。

 

第4条第1項 第2条※により国土交通大臣の指定したる土地においては、都道府県知事は治水上砂防のため一定の行為を禁止若しくは制限することができる。

※第2条 砂防設備を要する土地又はこの法律により治水上砂防のための一定の行為を禁止若しくは制限すべき土地は国土交通大臣これを指定する。

 

第4条第2項 前項の禁止も若しくは制限にして他の都道府県の利益を保全するため必要なるか又はその利害関係一の都道府県に止まらないときは国土交通大臣は前項の職権を施行することができる。

 

重要事項説明の対象となるのが、砂防法第3・4条となります。(第3条は準用規定)

 砂防地の管理は、都道府県知事が実施し、管理に関する規定は都道府県知事の条例により定められており、砂防地内での建築等の行為についても制限する規定が条例により設けられています。

行為の制限として、竹木の伐採や土石・砂れきの採取等の行為に関して制限されます。

具体的な行為制限の内容については、都道府県の条例等に定められており、砂防指定地内で制限された行為を行う場合は、都道府県知事の許可が必要となります。

もちろん、砂防指定地内では、建築等に関して都道府県知事の許可が必要となります

 

《砂防指定地内のおおまかな制限の例》

l  宅地造成、開墾その他、土地の形状を変更すること

l  砂防設備に工作物を設置し、継続して砂防設備を使用すること

l  河川または流路に流水する恐れのある場所で土石、鉱物等を堆積または投棄すること

l  竹林を伐採し、または、滑下もしくは地引きにより運搬すること

l  土石もしくは砂礫を採取し、または鉱物を採掘すること

l  芝草を掘り採ること

 

 

 

6 土砂法(土砂災害防止法)と急傾斜地法を含む土砂三法(砂防法・地すべり等防止法・急傾斜地法)の違い

 

よく混乱しがちになるのが、土砂法(土砂災害防止法)と急傾斜地法を含む土砂三法(砂防法・地すべり等防止法・急傾斜地法)の違いです。

土砂法(土砂災害防止法・土砂災害防止対策推進法)は、土砂災害の被害を受ける土地への対策としての法律ですが、砂防法は、そもそもの災害発生源である土石流(土砂災害)の対策について定めています。

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

重要事項説明の一つである『砂防法』についての説明でした。

基本的に都道府県知事に対して行為制限の内容を聞き取りしてその内容を分かりやすく説明する必要があります。また、補足として、砂防指定地内での取引の場合には、土地が固定資産税の減免を受けれている可能性があるので、このことについても買主から確認するようにしてみてください。

なお、繰り返しとなりますが、砂防指定地は、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害特別警戒区域に並んで危険が区域となりますので、売主に対する災害リスクの高さに関しては説明する必要があります。

調査した結果、売買の対象となる不動産が、『砂防法』に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「砂防法」の項目にチェックをつけて、制限の内容を説明する必要があります。

このような物件に関しては、物件の仲介業者は購入希望者に対して、その物件がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。