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被災市街地復興特別措置法は、大規模な火災や震災などの災害を受けた市街地の復興を推進するため、平成7年（阪神大震災を契機）に制定されました。
売買の対象となる被災市街地復興推進地域に該当する場合には、重要事項説明が必要です。
宅建業法施行令第３条に規定され、調査した結果、売買の対象なる不動産が、地方拠点法に関して指定のある区域等に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「被災市街地復興特別措置法」について解説しています
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
法令としては、宅建業法第３５条第１項第２号の部分となります。
［宅建業法第３５条（重要事項の説明等）第１項第二号（抜粋）］
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
次に政令ですが、宅建業法施行令第３条となります。次の項では、この第３条について詳しく説明します。
都市計画法・建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。
１－２ 都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限
施行令第３条ですが、第１項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約（売買）」について、第２項が「宅地の貸借の契約」について、第３項が「建物の貸借の契約」について規定されています。
大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。
それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『地方拠点都市地域整備法』について解説していきます。
２ 被災市街地復興推進地域とは？
【被災市街地復興特別措置法（目的）】
この法律は、大規模な火災、震災その他の災害を受けた市街地についてその緊急かつ健全な復興を図るため、被災市街地復興推進地域及び被災市街地復興推進地域内における市街地の計画的な整備改善並びに市街地の復興に必要な住宅の供給について必要な事項を定める等特別の措置を講ずることにより、迅速に良好な市街地の形成と都市機能の更新を図り、もって公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
被災市街地復興推進地域とは、大規模な地震や火災などからの市街地の早期復旧を図るために市町村が決定する都市計画です。
国土交通省によると令和２年３月３１日現在で、１２都市２８区域が指定されています。指定を行った自治体は、岩手・宮城・兵庫（神戸市）・熊本（益城町）の４県のみです。
この被災市街地復興推進地域は、都市計画法第１０条の４に規定されており、都市計画で定めることができる内容については、被災市街地復興特別措置法第５条に規定されています。
（被災市街地復興推進地域に関する都市計画）
第五条 都市計画法第五条の規定により指定された都市計画区域内における市街地の土地の区域で次に掲げる要件に該当するものについては、都市計画に被災市街地復興推進地域を定めることができる。
一 大規模な火災、震災その他の災害により当該区域内において相当数の建築物が滅失したこと。
二 公共の用に供する施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあること。
三 当該区域の緊急かつ健全な復興を図るため、土地区画整理事業、市街地再開発事業その他建築物若しくは建築敷地の整備又はこれらと併せて整備されるべき公共の用に供する施設の整備に関する事業を実施する必要があること。
２ 被災市街地復興推進地域に関する都市計画においては、都市計画法第十条の四第二項に定める事項のほか、第七条の規定による制限が行われる期間の満了の日を定めるものとするとともに、緊急かつ健全な復興を図るための市街地の整備改善の方針（以下「緊急復興方針」という。）を定めるよう努めるものとする。
３ 前項の日は、第一項第一号の災害の発生した日から起算して二年以内の日としなければならない。
指定要件は次のようになっています。
- 大規模な火災、震災その他の災害により当該区域内において相当数の建築物が滅失したこと。
- 公共の用に供する施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあること。
- 区域の緊急かつ健全な復興を図るため、土地区画整理事業、市街地再開発事業その他建築物若しくは建築敷地の整備又はこれらと併せて整備されるべき公共の用に供する施設の整備に関する事業を実施する必要があること。
３ 重要事項説明のポイント
被災市街地復興特別措置法第５条第２項では、『〜（略）〜第７条の規定による制限が行われる期間の満了の日を定めるものとするとともに、〜（略）〜する。』とされています。この第７条が重要事項説明を行う内容となります。
【被災市街地復興特別措置法第７条第１項（建築行為等の制限等）】
被災市街地復興推進地域内において、第５条第２項の規定により当該被災市街地復興推進地域に関する都市計画に定められた日までに、土地の形質の変更又は建築物の新築、改築若しくは増築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
一 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
二 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
三 都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為
被災市街地復興推進地域が定められると、復興するための方針などに沿って復興に関連する都市計画が定められます。
その復興に関連する都市計画が定められるまでに勝手に建築物が建築されてしまうと円滑な復興に支障をきたすこととなるため第７条第１項で建築行為等の制限を行います。
被災市街地復興推進地域内の土地では、土地の形質変更や建築物の建築等には、都道府県知事等の許可が必要です。
また、許可が得られないために著しい支障が生ずる場合は、所有者は土地の買い取りを請求できます。
被災市街地復興推進地域では、土地造成や建物建築に知事の許可が必要ですが、移転や取り壊しが容易な2階建て以下の木造や鉄骨、コンクリートブロック造りなど敷地面積300㎡未満の建物の建築は許可されます。
都市計画が定められていれば、法第７条第１項に基づく制限が定められているか担当窓口での確認が必要です。制限が設けられている場合は、制限の満了予定日と制限の内容を確認します。
４ その他の復興関連の法律（参考）
災害・防災関係（土砂災害関係を除く）では、被災市街地復興特別法以外に、災害対策基本法、東日本大震災特別区域法、大規模災害復興法があります。
■被災市街地復興特別法
平成７年制定
目的：大規模な火災、震災等の災害を受けた市街地について、緊急かつ健全な復興を図るもの
概要：都市計画区域内を対象とした復興事業（土地区画整理事業や市街地開発事業などが都市計画で定められる）
■災害対策基本法
昭和３６年制定
目的：国土並びに国民の生命、身体及び財産を災害から保護等を図るもの
概要：防災に対する国・都道府県・市町村・住民の役割の明確化し、それぞれの責務（防災組織・計画など）を規定
■東日本大震災特別区域法
平成２３年制定
目的：東日本大震災からの復興に向けた取組の推進を図るもの
概要：東日本大震災により被災を受けた市町村を対象に、規制・手続の特例や税・財政・金融 上の特例等を規定
■大規模災害復興法
平成２５年制定
目的：大規模な災害を受けた地域の円滑かつ迅速な復興を図るもの
概要：東日本大震災における法制上の課題等を踏まえ、新たに大規模災害に対する国や県、市町村等の対応策や復興計画に係る特例措置などをあらかじめ規定
■まとめ■
いかがでしたか？
重要事項説明の一つである『被災地市街地復興特別措置法第７条第１項（被災市街地復興推進地域での行為の制限）』についての説明でした。
調査した結果、売買の対象となる不動産が被災市街地復興推進地域に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「被災地市街地復興特別措置法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要しなければなりません。
このような土地に関しては、土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
