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こんかいは都市計画法第52条の2～の4（市街地開発事業等予定区域の規制）についてです。
「市街地開発事業等予定区域」は都市計画で定められ、大規模な開発事業である「市街地開発事業」や都市施設の整備に関する「都市計画事業」が予定されている区域です。
なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
用途地域によって、建てられる建物が決まっています。
そのため、景観や街並みが大きく変わってくるため、住環境も大きく異なります。
用途地域は、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」の項目で必ず説明しなければならない内容となっています。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「都市計画法第52条の2～の4（市街地開発事業等予定区域の規制）」について解説しています。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 都市計画法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、都市計画法における規制として宅建業法施行令第３条第１項第１号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第１号（都市計画法：重要事項説明）
都市計画法第29条第1項及び第2項、第35条の2第1項、第41条第2項、第42条第1項、第43条第1項、第52条第1項、第52条の2第1項（同法第57条の3第1項において準用する場合を含む。）、第52条の3第2項及び第4項（これらの規定を同法第57条の4及び密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律第284条において準用する場合を含む。次項において同じ。）、第53条第1項、第57条第2項及び第4項、第58条第1項、第58条の2第1項及び第2項、第58条の3第1項、第65条第1項並びに第67条第1項及び第3項
建築基準法と比べると少ないですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 市街地開発事業等予定区域とは
都市計画法第十二条の二（市街地開発事業等予定区域）都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる予定区域を定めることができる。
一 新住宅市街地開発事業の予定区域
二 工業団地造成事業の予定区域
三 新都市基盤整備事業の予定区域
四 区域の面積が二十ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域
五 一団地の官公庁施設の予定区域
六 流通業務団地の予定区域
２ 市街地開発事業等予定区域については、都市計画に、市街地開発事業等予定区域の種類、名称、区域、施行予定者を定めるものとするとともに、区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとする。
３ 施行予定者は、第一項第一号から第三号まで又は第六号に掲げる予定区域にあつてはこれらの事業又は施設に関する法律（新住宅市街地開発法第四十五条第一項を除く。）において施行者として定められている者のうちから、第一項第四号又は第五号に掲げる予定区域にあつては国の機関又は地方公共団体のうちから定めるものとする。
４ 市街地開発事業等予定区域に関する都市計画が定められた場合においては、当該都市計画についての第二十条第一項の規定による告示の日から起算して三年以内に、当該市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画を定めなければならない。
５ 前項の期間内に、市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画が定められたときは当該都市計画についての第二十条第一項の規定による告示の日の翌日から起算して十日を経過した日から、その都市計画が定められなかつたときは前項の期間満了の日の翌日から、将来に向かつて、当該市街地開発事業等予定区域に関する都市計画は、その効力を失う。
「市街地開発事業等予定区域」は都市計画で定められ、大規模な「市街地開発事業」や都市施設の整備に関する「都市計画事業」が予定されている区域になります。
事業を行うための事前準備として「あらかじめ様々な制限をかけた区域」です。
市街地開発事業等予定区域とは、都市計画法第12条の2で定めます。
市街地開発事業等予定区域では、次に掲げる予定区域を定めることができます。
1 新住宅市街地開発事業の予定区域
2 工業団地造成事業の予定区域
3 新都市基盤整備事業の予定区域
4 区域の面積が20ha以上の一団地の住宅施設の予定区域
5 一団地の官公庁施設の予定区域
6 流通業務団地の予定区域
「市街地開発事業」とは、都市計画法第12条に定める7つの事業をまとめたものです。
すでに市街地となっている区域や市街化を図るべき区域内で、計画的な街づくりを具体的に行うための事業です。上記の1〜3が該当します。
一 土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）による土地区画整理事業
二 新住宅市街地開発法（昭和三十八年法律第百三十四号）による新住宅市街地開発事業
三 首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律（昭和三十三年法律第九十八号）による工業団地造成事業又は近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律（昭和三十九年法律第百四十五号）による工業団地造成事業
五 新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）による新都市基盤整備事業
六 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法による住宅街区整備事業
七 密集市街地整備法による防災街区整備事業
「市街地開発事業等」とは、市街地開発事業以外の都市施設の整備のもの（上記の4〜6）を指します。
いずれも大規模面積の用地確保のために予定区域制度を適用すべきとされているものです。
これらは規模が大きく、計画から事業の決定まで時間がかかるため、開発されたり、地価の上昇を狙う投機的動きを排除して、事業用地の確保が必要になります。
市街地開発事業等予定区域とは、事業を行うための事前準備としてあらかじめ様々な制限をかけるものです。
３ 市街地開発事業等予定区域を定めた場合の制限
市街地開発事業等予定区域では、3年以内に本来の市街地開発事業に関する都市計画を決定して、移行しなければなりません。
この都市計画決定がなされたときは、2年以内に都市計画事業の認可を得て、事業を行わなければなりません。
本来の都市計画が定められたとき、または3年以内に都市計画が定められなかったときは、市街地開発事業等予定区域の都市計画は効力を失います。
市街地開発事業等予定区域の指定と同時に、市街地開発事業や都市施設の整備事業を施行する予定の者（施工予定者）を定めなければなりません。
市街地開発事業等予定区域では、建築物等の建築、土地の形質の変更を制限します。
土地建物を譲渡する際には、施行予定者に届出が必要になり、施行予定者は、先買いするか否かを通知します。
さらに、土地所有者は、施行予定者に対して土地の買い取りを請求できます。
４ まとめ
いかがでしたか？
市街地再開発事業等予定区域では、大規模に事前に土地を買収して行う開発事業ということもあり、市街地開発事業等予定区域の指定は、2022年時点ではありません。現在、都市の成熟に伴い、市街地開発事業を施行している自治体は少ないのです。
しかしながら、
- 市街地開発事業等予定区域内において、土地の形質の変更や建築物の建築等を行う場合には、都道府県知事等の許可が必要。
- 市街地開発事業等予定区域の都市計画決定告示から10日経過後において、土地や建物を売買する場合に、その売買情報を施行予定者(地方自治体等)に届出を行う必要。
- 市街地開発事業等予定区域内での届出後、30日以内（期間内に施行予定者が届出に係る土地建物等を買い取らない旨の通知をしたときは、その時までの期間）内は、土地建物等を譲り渡してはならない
このような内容について、重要事項で説明しなければならないことになっています。
このような区域では、厳しく土地利用が制限されることとなります。
以前に調査したけれど、その後都市計画が決定されているかもしれません。
土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかも含め、建築物への制限についても必ず伝える義務があります。思い込みはやめてきちんと窓口などで内容を確認しましょう。
少しでも疑問がある場合は、事前に都市計画の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
