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こんかいはシリーズ第７弾！！用途地域の解説も中盤になりました。
土地利用における基礎ルールでもある『用途地域』のうち『準住居地域』についてです。
用途地域については、都市計画法による指定と建築基準法による建築制限が関連して運用されます。
両方の内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
今回は、シリーズ第７弾として、都市計画法で指定される「用途地域」とその中でも『準住居地域』における「建築制限」についてわかりやすく解説しています。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。条文は下記を参考に確認してください。＞＞
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 建築物別の用途制限一覧
用途地域は、都市計画法に基づき指定（都市計画決定）されることで建築基準法第48条が適用され、建築基準法に基づき建築物の用途の制限が適用されます。
現時点で、用途地域は13種類あり、住居系、商業系、工業系の３つに大きく分類されます。
この一覧表は、概要を抜粋されているもので、全ての内容を掲載しているものではないため、詳細は確認をする必要があります。
それでは、今回はこの中で『準住居地域』の建築制限について解説します。
３ 準住居地域とは
都市計画法第９条第７項において、次のように規定されています。
第九条（地域地区）：抜粋
７ 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
他の住居系用途地域と根本的に建築できる建築物の種類が異なっており、沿道の利便性を確保するとあります。
幹線道路沿いに指定されている例が多く、床面積１５０㎡以下の自動車修理工場なども建築できます。
具体的な制限については、建築基準法第４８条第７項を確認しましょう。
４ 第二種住居地域内の建築物の制限
第四十八条（用途地域等）：抜粋７ 準住居地域内においては、別表第二（と）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が準住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
築物の用途制限については、建築基準法第４８条第７項ー法別表第２（と）項に建築してはならない建築物として規定されています。
４－１ 準住居地域内で建築してはならない建築物
①（り）項：（近隣商業・商業地域に建築不可のもの）
②原動機を使用する工場（作業場の床面積の合計が５０㎡超、自動車修理工場の場合は１５０㎡超）
③住居の環境を害するおそれがない工場
④危険物の貯蔵または処理に供する建築物
⑤劇場、映画館、演芸場、観覧場で客席の部分の床面積の合計が２００㎡超、ナイトクラブ等の場合は床面積の合計が２００㎡超
⑥大規模集客施設（店舗等で床面積の合計が１万㎡を超えるもの）
５ まとめ
いかがでしたか？
準住居地域は、幹線道路沿線への指定も多く、道路後背地の環境を守る緩衝帯の役割を担っています。
そのため、比較的大きな店舗も立地でき買い物や車利用の利便性は高い反面、少々にぎやかな地域です。
ある日突然、隣地に店舗や工場が立地する可能性があります。
これまでの解説を読んで『準住居地域』についてわかりましたか？
不動産の取引や建て替えの際などには、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
