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こんかいはシリーズ第６弾！！用途地域の解説も中盤になりました。
土地利用における基礎ルールでもある『用途地域』のうち『第二種住居地域』についてです。
用途地域については、都市計画法による指定と建築基準法による建築制限が関連して運用されます。
両方の内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
今回は、シリーズ第６弾として、都市計画法で指定される「用途地域」とその中でも『第二種住居地域』における「建築制限」についてわかりやすく解説しています。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 建築物別の用途制限一覧
用途地域は、都市計画法に基づき指定（都市計画決定）されることで建築基準法第48条が適用され、建築基準法に基づき建築物の用途の制限が適用されます。
現時点で、用途地域は13種類あり、住居系、商業系、工業系の３つに大きく分類されます。
この一覧表は、概要を抜粋されているもので、全ての内容を掲載しているものではないため、詳細は確認をする必要があります。
それでは、今回はこの中で『第二種住居地域』の建築制限について解説します。
３ 第二種住居地域とは
都市計画法第９条第６項において、次のように規定されています。
第九条（地域地区）：抜粋
６ 第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域とする。
第一種住居地域と異なる点は、”主として”という文言が追加されていることです。
その分、集客性の高い用途の立地が可能で、騒音等の問題が生じる可能性があります。
４ 第二種住居地域内の建築物の制限（建築基準法）
第四十八条（用途地域等）：抜粋
６ 第二種住居地域内においては、別表第二（へ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
住居系用途地域としては、第一種住居地域に次いで制限が厳しい地域となっています。
第二種住居地域内の用途制限については、『建築してはならない建築物』が列挙されており、列挙されている以外の用途に供する建築物を建築することが可能です。
なお、建築基準法第４８条において、特定行政庁による例外許可規定が設けられており、特定行政庁による裁量のもと建築することが可能です。
４－１ 第二種住居地域内で建築してはならない建築物
建築物の用途制限については、建築基準法第４８条第６項ー法別表第２（へ）項に規定されています。
①（と）項第三号・第四号、（り）項
- 住居の環境を害する恐れがない工場、危険物の貯蔵又は処理、近隣商業・商業地域に建築不可のもの
②原動機を使用する工場（作業場の床面積の合計が５０㎡超）
- 50㎡を超えない原動機を使用しない場合はOK
③劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
④単独車庫（床面積３００㎡超、３階以上）
- 床面積300㎡を超えない、２階の車庫はOK
⑤倉庫業を営む倉庫
- 自家用倉庫はOK
⑥大規模集客施設
５ まとめ
いかがでしたか？
第一種住居地域は、日常生活レベルに必要な用途の立地はほぼ可能な地域です。
店舗も床面積1０，０００㎡以下で風俗系以外の店舗や危険性や環境の悪化させるおそれのない工場であれば立地ができます。
利便性を求める方にはいいですが、住環境を重視される方には積極的にすすめることは難しい地域です。
ある日突然、隣地に店舗や工場が立地する可能性があります。
これまでの解説を読んで『第二種住居地域』についてわかりましたか？
不動産の取引や建て替えの際などには、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
