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こんかいはシリーズ第２弾！！
土地利用における基礎ルールでもある『用途地域』のうち第二種低層住居専用地域についてです。
用途地域については、都市計画法による指定と建築基準法による建築制限が関連して運用されます。
両方の内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
今回の記事では、シリーズ第２弾として、都市計画法で指定される「用途地域」とその中でも第二種低層住居専用地域における「建築制限」についてわかりやすく解説しています。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 建築物別の用途制限一覧
用途地域は、都市計画法に基づき指定（都市計画決定）されることで建築基準法第48条が適用され、建築基準法に基づき建築物の用途の制限が適用されます。
現時点で、用途地域は13種類あり、住居系、商業系、工業系の３つに大きく分類されます。
この一覧表は、概要を抜粋されているもので、全ての内容を掲載しているものではないため、詳細は確認をする必要があります。
それでは、今回はこの中で『第二種低層住居専用地域』の建築制限について解説します。
３ 『第二種低層住居専用地域』で建築することができる建築物
ここからは建築基準法第48条第２項（第二種低層住居専用地域）において、建築することができる建築物についてです。
３－１ 第二種低層住居専用地域とは
第四十八条（用途地域等）：抜粋
２ 第二種低層住居専用地域内においては、別表第二（ろ）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
都市計画法第９条第２項において、次のように規定されています。
第九条（地域地区）：抜粋
２ 第二種低層住居専用地域は、主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域と同じように、低層住宅などの良好な居住環境を確保するために定める地域で、一種低層と異なり単独の小規模店舗等を建築することが可能となります。
３－２第二種低層住居専用地域内の建築物の制限
建築物の用途制限については、『建築することができる建築物』として、建築基準法第４８条第２項の法別表第２（ろ）項に規定されています。
また、一種低層と同じく、その他の制限として、外壁後退や敷地面積の最低限度、絶対高さ制限、北側斜線制限等が適用されます。
［第二種低層住居専用地域内で建築することができる建築物］
①（い）項第一号から第九号までに掲げるもの
- 第一種低層住居専用地域内で建築することができる建築物（住宅、併用住宅、学校、神社、保育所、診療所など）
②店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が１５０㎡以内のもの（３階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
（作業場の床面積が５０㎡以下、原動機出力は０.７５kw以下）
③上記①、②の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。⇒建築基準法施行令第１３０条の５）
- 附属車庫（２階以上の部分に車庫がないこと。かつ床面積の制限あり。）
４ まとめ
いかがでしたか？
第二種低層は、第一種低層住居専用地域と異なり、単独で２階以下かつ床面積１５０㎡以下の店舗・飲食店等を建築することが可能となっている点が特徴です。
これ以外は、一種低層と同じです。
また、一種低層と同じく、その他の制限として、外壁後退や敷地面積の最低限度、絶対高さ制限、北側斜線制限等が適用されます。
これまでの解説を読んで『第二種低層住居専用地域の建築制限』のについてわかりましたか？
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域ですが、用途などの制限が多く存在しています。
不動産の取引や建て替えの際などには、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
