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「私道しか接道ないけど物件として大丈夫？」
「私道は所有者が廃止に通行を断られたり、廃止できるの？」
などの質問を受けることがあります。
不動産の取引や投資の判断のためには、お客さんなどに、説明をする必要があります。
この記事では、建築基準法上の私道の変更・廃止の概要についてわかりやすく解説していきます。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
それでは建築基準法第45条「私道の変更又は廃止の制限」についての説明にいきましょう！
２ あくまでも建築基準法上のはなし（対象となる敷地）
この記事の内容について、対象となるのは建築基準法の道路に接する義務（接道義務）がある土地に限られることに注意してください。
対象となる敷地は、都市計画法上の都市計画区域と準都市計画区域に在る土地が対象となります。
接道義務のない都市計画区域外の土地は対象外です。
対象外の場合においては、建築基準法上の道路に接する義務は生じないため、トラブルがある場合には当事者間で解決するしかありません。
３ 私道の廃止制限
［建築基準法第４５条（私道の変更又は廃止の制限）］
私道の変更又は廃止によつて、その道路に接する敷地が第４３条第１項の規定又は同条第３項の規定に基づく条例の規定に抵触することとなる場合においては、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。
２ 第９条第２項から第６項まで及び第１５項の規定は、前項の措置を命ずる場合に準用する。
解説①：法第４３条第１項は、接道に関する規定で、原則として敷地は道路に２m以上接する必要があります。
解説②：法第４３条第３項は、地方公共団体は不特定多数の者等が利用する特殊建築物や３階建て以上の建築物、無窓居室を有する建築物に対して接道に関して法律にプラスして制限を付加することが可能となっています。
解説③：法第９条は違反建築物に対する特定行政庁の対応等について規定されているものです。
建築基準法で規定では、私道は簡単に廃止することはできません。
接道が取れない土地は防火上危険だからです。
接道義務の目的でもある緊急車両も通行できずません。
接道が取れないと再建が不可能となりますので、所有者の意思のみで簡単に廃止（変更）することはできないのです。
要は、建築基準法上の道路に指定された道路を活用して建築（許可）している関係者の生活を安全を守るものとなっています。
４ 調査方法
特定行政庁では、建築基準法上の道路について指定道路台帳インターネット上で調べることができます。地図上で道路の位置や範囲等をきちんと確認しましょう。
５ まとめ
いかがでしたか？
私道の所有者等は簡単に変更・廃止することができないのです。
なお、廃止にあたっては建築基準法上の規定もありますが、民法上の権利問題となる恐れもあります。
どちらにしても近隣とのトラブルは事前に解消しておくべきです。
そのためにもきちんと説明を行い、買主や投資者に理解を求めておく必要がありますね。
