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宅建業法では、宅建業法施行令第3条第1項第22号に重要事項説明が規定されている、地すべり等防止法第18条1項(地すべり防止区域)及び第42条第1項(ぼた山崩壊防止区域)についてです。不動産取引における重要事項説明事項(その他の法令上の制限)として調査する内容となっています。
災害レッドゾーンである『地すべり防止区域』は市町村が定める立地適正化計画(コンパクトシティの形成)と関連が多い内容です。
また、よく勘違いされる土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域、地すべり危険箇所などとの違いも多く物件の取引や投資の際には注意が必要です。
この記事では、重要事項説明において何が対象となるのか、概要についてわかりやすく解説していきます。
1 地すべり防止区域とは?
1-1 地すべり防止区域とは?
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地すべりしている区域又は地すべりするおそれのきわめて大きい区域
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上記に隣接する地域のうち、地すべり区域の地すべりを助長・誘発・助長・誘発するおそれのきわめて大きいものであつて、公共の利害に密接な関連を有するもの
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指定する者:国土交通大臣または農林水産大臣
法律では、地すべりとは、「土地の一部が地下水等に起因してすべる現象又はこれに伴って移動する現象」と規定されています。
こうした地すべりが起こりやすい地域等を指定しているのが『地すべり防止区域』です。
この区域内での建築等の制限が重要事項説明の対象となっています。
1-2 ぼた山崩壊防止区域とは?
これとは別に重要事項説明の対象となっているのが『ぼた山崩壊防止区域』です。
ぼた山とは、「石炭又は亜炭に係る捨石が集積されてできた山であつて、この法律の施行の際現に存するもの」をいいます。
2 間違いが多い地すべり危険箇所・土砂災害特別警戒区域などとの比較
地すべり防止区域とは別に、急傾斜地法に基づく『土砂災害危険箇所(土石流危険渓流、地すべり危険箇所、急傾斜地崩壊危険箇所)』の存在が重要事項説明での間違いを招いています。
不動産の取引時においては注意が必要です。
ここでは、各々の概要について解説します。
2-1 地すべり防止区域
根拠法等:地すべり防止法第3条第1項
目的:ハード対策
行為等の制限:一定の行為を行う場合には、都道府県知事の許可が必要
重要事項説明:必要
調査方法:各自治体への問い合わせ
2-2 土砂災害危険箇所(地すべり危険箇所)
根拠法等:昭和41年度〜(建設省砂防課長通達)
目的:ソフト対策
行為等の制限:なし
指定権者:都道府県知事
重要事項説明:不要
調査方法:ハザードマップポータルサイト等での確認が可能
2-3 土土砂災害警戒(特別)区域
根拠法等:土砂災害防止法第7条第1項・第9条第1項
目的:ハード・ソフト対策
行為等の制限:特定開発行為に対する都道府県知事の許可や特別警戒区域内で居室を有する建築物を建築する場合には、構造等の制限
指定権者: 都道府県知事
重要事項説明:必要
調査方法:ハザードマップポータルサイト等での確認が可能
このように、地すべり防止区域においては事項説明において必ず説明する必要があります。
3 重要事項説明の内容
地すべり防止法においては次のように行為について都道府県知事の許可が必要となっています。特に、3号と4号の関係が多いような気がします。
◆都道府県知事の許可が必要となる行為
- 地下水を誘致し、又は停滞させる行為で地下水を増加させるもの、地下水の排水施設の機能を阻害する行為その他地下水の排除を阻害する行為(政令第4条第1項で定める軽微な行為を除く。)
- 地表水を放流し、又は停滞させる行為その他地表水のしん透を助長する行為(政令第4条第2項政で定める軽微な行為を除く。)
- のり切又は切土で政令(政令第5条第1項:のり切にあつてはのり長3m以上のものとし、切土にあつては直高2m以上)で定めるもの
- ため池、用排水路その他の地すべり防止施設以外の施設又は工作物で政令(政令第5条第2項:載荷重が10t/㎡(都道府県知事が載荷重を指定した場合には、当該載荷重)以上の施設又は工作物など)で定めるもの新築又は改良
- 前各号に掲げるもののほか、地すべりの防止を阻害し、又は地すべりを助長し、若しくは誘発する行為で政令(政令第5条第3項で定めるもの
なお、都道府県知事は、許可の申請に係る行為が地すべりの防止を著しく阻害し、又は地すべりを著しく助長するものであると認めるときは、これを許可してはなりません。
4 まとめ
いかがでしたか?『地すべり防止法』のうち地すべり防止区域につい解説しました。
土地の取引時においては、地すべり防止区域は、再建築が可能なのか?条件は?などを確認しておく必要があります。
なお、土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域、地すべり防止区域の『災害レッドゾーン』は、コンパクトシティ進めるなかにおいては、立地適正化計画の居住を誘導する区域の指定には、原則として指定されない区域です。
地すべり防止区域の指定は、不動産の価値や建築計画に大きく影響をあたえるものです。
買主の要望を十分に理解して、不動産の取引や投資のリスクを管理するためにも理解をしておく必要がありますね。