一般的に住宅等の検討を行う場合、最初の段階で敷地を調査することが多いです。
敷地が接道義務を果たしていなければ建築が出来ないからです。
その中でも建築基準法の第４２条２項道路の意味がわからいないという方が多いようです。
今回の記事では、そうした不動産関係者の初心者やこれから建築を考えている方向けに、「２項道路」をわかりやすく解説しました。
１ ２項道路とは？
正式な名称は、建築基準法第４２条第２項道路といいます。
建築基準法上の道路については、売買を行う際に買主に対して、重要事項説明をしなければなりません。そのうち幅員４m未満のうち、特定行政庁（役所）から指定を受けた道路が今回解説する２項道路に該当します。「みなし道路」とも呼ばれています。
※道路は２項道路だけではありません。こちらもチェック。
２ ４２条２項道路の調査方法
２項道路はどなたでも調査することが可能です。一般的に公開されている情報となっています。
公表の方法は自治体（特定行政庁）によってマチマチですのでHPや窓口に確認します。
３ 誰が指定するの？
特定行政庁が指定します。
特定行政庁について、詳細を知りたい方はコチラ>>
４ どのような基準で２項道路に指定するの？
法では、「この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４m未満の道で、〜（略）〜とみなす」建築基準法第４２条第２項（抜粋）
具体的にどういうことかというと、
①法の施行日である昭和25年11月23日、法施行日以降に都市計画区域に編入された敷地の場合は編入日が基準時となり
②国土交通省が公表している「建築基準法道路関係規定運用指針」によると、基準時に建築物が２棟以上立ち並んでいる道で、一般交通に供されているものでなければならない
とされています。
５ どうやって２項道路を調査する？
①調査対象の敷地が接している道路の幅員を確認し、４m未満かどうかを確認。
※この時点で、法務局から公図を入手（手数料がかかります）しておきましょう。建築指導や審査を担当する部署では、公図がないと基本的に会話になりませんので、必ず準備するようにしてみてください。
②各市町村のホームページや窓口で、２項道路を確認
③道路を管理する部署で市町村道路（公道）か確認。
公道かそうでないかを確認した上で建築指導や審査を担当する部署に確認します。
④未判定道路（判断していない道）の場合は、建築指導や審査を担当する部署に相談
⑤特定行政庁が指定するかどうか判断。
６ セットバックの方法？→道路中心線から２m
道路中心線から２mセットバックした線が道路境界線（敷地境界線）となり、セットバックする前の道路境界線からセットバックした線までの間は門や塀などの建築物や擁壁は築造してはいけません。
【ココはポイント】
よく公図上で、敷地と道路の間に水路が入っている場合があり、水路も２項道路に入っている場合や、水路の幅によって、セットバックの距離が変わってくる場合があります。また、水路幅によっては、接道とみなせないため、無接道敷地となる可能もあるので、特定行政庁に確認しましょう。
７ 必ず道路中心ではありません！→反対側の道路境界線から４m
建築する敷地の道路を挟んだ反対側が、崖や川、水路、線路などの場合は、建築する敷地側に一方後退（反対側の境界線から４mの線が道路境界線）となります。
８ セットバックは今すぐしなければならないの？
建築確認申請が伴う建築をする際に、セットバック義務が適用されます。２項道路のとき、容積率が減少する場合がありますので注意を！
９ 敷地が建築基準法上の道路ではなかった場合はどうすればよいの？
基本は、建築基準法上の道路をつくるしかありません。
詳細は除きますが、その他の方法としては、次のようなことが考えられます。
１０ まとめ
４m未満の場合は、２項道路か３項道路に指定される（されている）可能性があります。
しかしながら、全てが指定されるわけではないので、建築指導や審査を担当する部署にしっかりと確認しましょう。接道していない場合でも例外許可等という方法があります。
