OSSAN358’s ブログ

OSSANの日々の雑記ブログです

【重要事項説明】不動産でいう立地適正化計画とは|都市再生特別措置法(立地適正化計画)に係る解説。問合せが増えてます!!

立地適正化計画の策定をした自治体が令和3年7月末現在で594自治体に増え、次第に不動産や投資・建築の業界でも認識されてきています。

f:id:OSSAN358:20211102183540p:plain


関連記事>>

【OSSAN’s知恵袋】これからの都市づくりの方針!|立地適正化計画についてわかりやすく解説!!立地適正化計画をしらない不動産業者や営業マンは注意。 - OSSAN358’s ブログ

www.mlit.go.jp

そのようなこともあって、立地適正化計画について重要事項説明でどのように説明すればよいか。説明をまちがっているかも。と困惑されている方も多いようです。

なので、ここでは立地適正計画の重要事項の説明について解説します。

 

 

 

1 都市再生特別措置法とは?

都市再生特別措置法は、平成14年で成立した都市の再生に関わるいろんな内容をまとめた法律です。都市の再生に関する法律のパッケージのようなものです。

都市の課題を解決するための特例措置等について規定しているものなので、目的を達したらなくなるはずの時限立法です。

 

【都市再生特別措置法(抜粋)】

(目的)

第一条 この法律は、近年における急速な情報化、国際化、少子高齢化等の社会経済情勢の変化に我が国の都市が十分対応できたものとなっていないことに鑑み、これらの情勢の変化に対応した都市機能の高度化及び都市の居住環境の向上(以下「都市の再生」という。)を図り、併せて都市の防災に関する機能を確保するため、都市の再生の推進に関する基本方針等について定めるとともに、都市再生緊急整備地域における市街地の整備を推進するための民間都市再生事業計画の認定及び都市計画の特例、都市再生整備計画に基づく事業等に充てるための交付金の交付並びに立地適正化計画に基づく住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化を図るための都市計画の特例等の特別の措置を講じ、もって社会経済構造の転換を円滑化し、国民経済の健全な発展及び国民生活の向上に寄与することを目的とする。

 

今回の記事で解説する箇所は、太文字の部分ですね。

日常生活と関係してくるのは、コンパクトで賑わいのあるまちづくりに関係してくる立地適正化計画となりますね。

ですから、重要事項説明においても説明が必要となります。

 

 

2 重要事項説明において行う内容は?

宅建業法及び施行令の重要事項説明は次のような内容になります。

国土交通省からも宅建協会へ通知があっていますので、不動産業界の方は確認をしておきましょう。知らなかったでは、ダメですよ。

 

宅建業法第35条(重要事項の説明等)]

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

一 (略)

二 都市計画法建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要

 

宅建業法施行令第3条]

法第35条第1項第二号の法令に基づく制限で政令で定めるものは、宅地又は建物の貸借の契約以外の契約については、次に掲げる法律の規定(これらの規定に基づく命令及び条例の規定を含む。)に基づく制限で当該宅地又は建物に係るもの及び都市計画法施行法(昭和四十三年法律第百一号)第38条第3項の規定により、なお従前の例によるものとされる緑地地域内における建築物又は土地に関する工事若しくは権利に関する制限(同法第26条及び第28条の規定により同法第38条第3項の規定の例によるものとされるものを含む。)で当該宅地又は建物に係るものとする。

 

三十三 都市再生特別措置法〜(略)〜、第88条第1項及び第2項並びに第108条第1項及び第2項

 

 

簡潔には、立地適正化計画で定める都市機能誘導区域外と居住誘導区域外における行為着手の30日前届出に関する規定についての説明となります。

 

つまり、売買する物件が両誘導区域外であれば、この規定(都市再生特別措置法第88条第1・2項と108条第1・2項)を説明する必要があります。

 

  • 88条が居住誘導区域外において一定規模以上の建築行為等を行う場合の届出行為に関する規定。
  • 108条が都市機能誘導区域外において建築行為等を行う場合の届出行為に関する規定。

になります。

f:id:OSSAN358:20211102183229p:plain

 

では、届出行為とは、どういった行為が対象となるかですが、次のように規定されています。

 

■住宅(一戸建ての住宅、長屋、共同住宅)の開発行為・建築行為等

【開発行為】

居住誘導区域外において、3戸以上の住宅の建築目的の開発行為。1戸又は2戸の住宅の建築目的の開発行為で 1,000 m²以上の規模のもの

【建築等行為】

居住誘導区域外において、3戸以上の住宅を新築しようとする場合。建築物を改築し、又は建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

 

■誘導施設の開発行為・建築行為等

【開発行為】

都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の建築目的の開発行為を行おうとする場合

【建築等行為】

都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合。建築物を改築又は用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

なお、両誘導区域外での届出行為ですが、都市計画区域外については立地適正化計画の対象区域外なるため届出対象外となります。

 

■休廃止の届出(都市再生特別措置法第108の2条関係)

立地適正化計画に定める都市機能誘導区域内で、当該都市機能誘導区域に設定されている誘導施設を休止又は廃止する場合

 

 

 

3 まとめ

いかがでしたか!?

まとめると、立地適正化計画で定める都市機能誘導区域外と居住誘導区域外における行為着手の30日前届出に関する規定について説明が必要になります。

ここで注意が必要なのですが、売買する物件が届出が必要が否かを説明すればよいと勘違いされがちなのですが、そうではありません。土地の区画形質は時間とともに変わる可能性があります。

そのときに届出が必要があるかを判断できるように、居住誘導区域や都市機能誘導区域の内側・外側どちらにあるかを説明することが必要なのです。そうしないと立地適正化計画の本質を説明したことになりませんので注意しましょう。

 

 

また、「都市再生特別措置法」に関しては、立地適正化計画以外にも次の内容について重要事項説明が必要です。

きちんと調査しましょう。

都市再生緊急整備地域内の都市再生歩行者経路協定区域内

都市再生緊急整備地域内の退避経路協定区域内

都市再生緊急整備地域内の退避施設協定区域内

都市再生緊急整備地域内の管理協定区域内

立地適正化計画区域内の居住誘導区域外

立地適正化計画区域内の都市機能誘導区域外

非常用電気等供給施設協定区域内

個別利用区内

特定用途誘導地区内