OSSANが分かりやすく解説する。不動産をするなら知っておくべき建ぺい率と容積率徹底解説です。
今回は前回に引き続き容積率(ようせきりつ)になります。
建蔽率については、こちらのページをご覧ください。
1 容積率とは
容積率とは敷地面積に対する建築延面積の割合のことをいいます。
図するとこんな感じです。
要するに容積率が大きい方が、より中身の大きい建物が立てられるというイメージです。
100㎡の敷地で建ぺい率50%、容積率100%の場合、建てられる家のイメージは1階50㎡、2階50㎡と1階と同じ広さの2階を立てることができます。
対して容積率が180%に制限されると1階50㎡、2階30㎡しか建てることができません。
このように容積率が制限されると家の中の広さが制限されるということになります。
2 容積率の規制理由
なぜこのような規制がかかっているのでしょうか?
1つは人口密度です。容積率は規制がなかったらどんどん大きな建物を立てる可能性があります。そこで容積率と言う規制をかけて人口を調整しているとも言われています。
最近は人口が減少しているので、コンパクトにするために反対に容積率を緩和して、中心部で大きな家を建てられるようにして、居住を誘導し人口密度の増加につなげようとしている地域もあります。
都内の場合、駅前のマンションのイメージです。
3 容積率の緩和
容積率は都市計画によって決まります。
覚えておきたいケースは建ぺい率と同じように緩和規定があります。
延床面積に加算するけれども、容積率計算から除外しても良いと言う部分がいくつかあります。
駐車場・駐輪場の延床面積の5分の1までは参入しなくて良いとなっています。
延床面積が100㎡で、駐車場の床面積は25㎡の場合、100㎡の5分の1、つまり 20㎡1までは不算入となります。
さらに小屋浦ロフトここは注目です。
天井高が1.4m以下で直下の床面積の2分の1未満の小屋裏やロフトは階数に参入しないので床面積にも参入しません。
この規定は容積率緩和ではなく階数の不算入になります。
なんでこんな天井が低いロフトを作るんだって感じたことがありませんか?
天井が低いのには理由があるんです!
天井が高い広いロフトを作ってしまうと床面積に参入されてしまうので、なんとかこの規制緩和を受けるために制限内のロフトをつくるため狭いロフトができるのです。
不動産投資で中古アパート投資でロフト付きの物件の購入考えられている場合、必ずここをチェックしてください。
いい加減な建築会社が建てた後、アパートの場合容積率の緩和を受けているにもかかわらず、基準オーバーしたロフトになっている時があります。
基準を満たしていないと言う事は、容積率オーバーの可能性があるのでやばい物件になります。
建築図面だけを見てもわかりません。
できるだけ現物を見て確認したほうがいいです。
そもそも建築図面が改ざんされている可能性もあるのです。
この他にも、地下室の緩和などもあります。
前回に引き続き、容積率について解説しました。
いかがでしょうか?イメージはできましたか。