不動産投資をするなら知っておくべき13の用途地域編。
前回のページでは、不動産売買などの説明をされるけれどもよくわからずにスルーする人が多いと言う都市計画の超基本について説明しました。
まだ見ていないと言う事はぜひそちらを先に見てからもう一度戻ってきてください。
理解が深まると思います。
今日やる用途地域と言うのはどういう話からと言うと、前回の日本は５つの区分に分かれると言う話をしました。
１市街化区域
２市街化調整区域
３非線引き区域
という。
今回は、この5つの区域のうち市街化区域、非線引き区域、準都市計画区域でかける規制のお話です。
皆さんに質問です。
用途地域とは何でしょうか？
都市計画に定められた土地利用制度の基本ルールの一つです。専門用語では地域地区の中に入ります。
不動産売買などでがっつり説明されるんですけれども、何のことかわかってますか用途地域とはつまり「計画的な市街地を形成するために用途に応じて13種類に分けられたエリア」のことをいいます。
要するにエリアわけです。
工場のど真ん中に住宅街があったらどうですか？
商業地域もまとまったほうが便利がいいですよね！
この用途地域というのは土地のテンプレートなんです。容積率とか建ぺい率とかを規制しているんです。テンプレートを地域ごとに当てはめてテンプレートに従って街を作っていくことによって、都市計画に沿ったまちづくりができるということです。13種類もあるなんて「嫌だなぁ」って言うかもしれませんが大丈夫です。簡単です。
ここから13種類を3つの部類に分けて説明します。
住居型が8つ、商業系が2つ、工業系が3つです。
少しイメージが湧きますよね！
不動産投資家の方が購入するほとんどは住居系・商業系がほとんどです。
ここが重要なことですよ！
用途地域は13種類あると言いましたが、全てを覚える必要必要はありません。
そんなことをしなくても大丈夫なんです。
重要な事はイメージです！！
用途地域って13種類ありますが、それぞれ全く違うと言うわけではありません。わかりやすく言うとすごく厳しい規制の地域から、徐々に緩和されていくというイメージです。
ですから、用途地域の覚え方と言うのは、1番規制が厳しい地域から徐々に緩和緩和されていくと言うイメージで覚えると大丈夫なのです。
ご存知でしたか？
宅建の勉強をしている方もわかるほんとでしょう。なぜなら用途地域と言うのは厳しい規制がかかっている地域から、徐々に緩和されていくイメージなので、1番厳しい用途地域から順番に覚えていけば、徐々に建てられるものを足していくと言う感じで覚えることができると言うことです。
では順番にいきましょう！
（住居系）
１ 第一種低層住居専用地域（一低）
１番厳しいのは第一種低層住居専用地域です。この1番厳しい規制のイメージが頭に入っていることが大事です。自分だったらどの地域に住みたいかと言うのをイメージしたら良いかと思います。
１低とも呼ばれます。
目的は低層住宅に係る良好な地域を確保する1番厳しい用途地域で、３階以下の住宅しか建てられない閑静な住宅街です。住宅以外に建てられるものは次のとおりです。
住環境に特段影響がないものだけが、許可されている感じです。
教育施設は住宅街にあるわけですから、欠かせないので建てられることになっています。お店についても住宅併用の1階部分。単独の店舗や飲食店の建築というのはできません。ただし、住居併用部分の床面積が50㎡以下、かつ建築物の延床面積の2分の1未満であれば店舗ができます。
つまり1階が店舗、2階が住居というような感じです。これが1番規制厳しい規制で、ここからは徐々に緩和されていく感じです。建てられる建物が増えていくというイメージです。
２ 第二種低層住居専用地域（二低）
次に第二種低層住居専用地域。
略して２低。
１低の目的部分に、主としてと言う部分が入ります。主として住宅の環境を保全しようという感じです。
第一種で建てられるものを全て建てられて、それにかつ2階建てかつ150平米までの床面積の店舗が建てられるようになります。イメージとしては小さなラーメン屋さんとかコンビニというものが建てられるようになる感じです。住宅街にあってもそこまで支障のない小規模なお店が建てられます。
この地域があれば近くにコンビニがある閑静な住宅街だなって言うような感じなります。
３ 田園住居地域（田住）
次が田園住居地域になります。
これは、法改正で2018年に追加された用途地域になります。
農業の利便を図りつつ、これと調和した低層住宅に関わる良好な住宅の環境を保護することが目的です。
２低で建てられるものに農業用の建物がプラスされると言うイメージです。農作物を販売する店舗や飲食店の床面積が500平米以下のものであれば建築ができます。都市部にある農地が広がっている地域なんかこれらに該当いたします。
もともと日本はどんどん農地を宅地化することにより、都市化を図ってきたんですが、現在は都市部の農地を保存する方向にシフトしており、このような田園住居地域というものができました。
４ 第一種中高層専用地域（一中高）
続いて第一種中高層住居専用地域。一中高と略されます。
中高層の住宅に関わる良好な住宅の環境の保護を目的としていて、これまでの用途地域に比べて3階建て以上の中高層マンション、大学、専用住宅、病院、スーパーマーケットなどが建てられるようになっています。
イメージとしては、一人暮らしの大学生に人気があるエリアという感じになっています。大学生相手に賃貸経営をする場合は、比較的狙い目の地域といえます。
５ 第二種中高層専用地域（二中高）
続いては、第二種中高層住居専用地域（二中高）になります。
主として中高層の住宅に係る良好な住宅の保護を目的としています。
これまでの用途地域にプラスして良好な事務所の建築が可能となります。
店舗や飲食店も2階建て、床面積は1500平米まで建築可能となります。広いレストランなども作れるということになります。
６ 第一種住居地域（一住）
ここからは遊ぶところが増えていきます。
第一種住居地域（一住）となります。
住居の環境を保護する地域です。
この場合は店舗や飲食店の床面積は3000平米以下まで建築可能です。大きな飲食、それからホテル、旅館、スケート場やボーリング場などが建築できます。50平米以下の小さな工場もできます。
大学の最寄り駅近辺はこの用途になっているところもあります。
学生相手の賃貸経営する方にはお勧めのエリアです。
７ 第二種住居地域（二住）
次は第二種住居地域（二住）と言います。
主として住宅の環境の保護する地域です。店舗飲食店でも床面積が１万平米まで建築可能で、大きなものが建てられます。ホテルや旅館、ボーリング場、プール、スケート場さらにカラオケボックスやパチンコも大丈夫です。
８ 準住居地域（準住）
次は準住居地域（準住）です。道路の沿道地域の業務の利便増進を図りつつ、これと調和した住環境の保護を目的としています。
簡単に言うと大通りの沿道にです。自動車修理工場とかが建てられるというイメージです。自動車修理工場の床面積150平米以下、劇場や映画館、流通の倉庫なども建築可能です。
ここまでで、住居系は以上です。
徐々に規制が緩和されていくイメージが把握できていけば、大体どの地域かイメージできると思います。
少し長くなりますので、商業系・工業系は次回にしたいと思います。
お楽しみに！
良かったらGOODボタンやコメントもよろしくお願いします。
